WEG reformiert: Energetische Modernisierungen werden erleichtert

Seit Dezember 2020 ist das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. Laut dem Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) wurde damit das seit 1951 geltende WEG in wesentlichen Teilen modernisiert. Eine der Neuerungen: Das reformierte WEG erleichtere rechtlich bauliche Veränderungen, zum Beispiel zur Verbesserung der Energieversorgung (Wärme und Strom). Anders geschrieben: Die Installation von Solaranlagen (Solarthermie und Photovoltaik) auf dem Dach, an der Fassade oder auf dem Balkon wird einfacher. Wir haben hier alles Wichtige zum reformierten WEG für euch zusammengetragen.

Das reformierte WEG beinhalte laut dem Bundesministerium

• Regelungen zur effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften
• und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen.

Letzteres habe folgenden Hintergrund: Der bauliche Zustand von Wohnungseigentumsanlagen bleibe derzeit vielfach hinter dem Zustand vergleichbarer Anlagen zurück (sogenannter Sanierungsstau), da beispielsweise energetische oder barrierereduzierende Umbauten wegen der bislang erforderlichen Mehrheitsverhältnisse nur erschwert möglich gewesen seien. Auch bauliche Maßnahmen im individuellen Interesse einzelner Wohnungseigentümer, die zugleich im gesamtgesellschaftlichen Interesse lägen, würden demnach künftig erleichtert.

Die 6 wichtigsten Neuerungen des WEG auf einen Blick

Das BMJV schreibt den folgenden sechs Eckpunkten im reformierten Gesetzestext besondere Bedeutung zu:

1. Jede/r WohnungseigentümerIn erhalte im Grundsatz einen Anspruch darauf (sogenannter Rechtsanspruch), dass ihr/m auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet würden.
2. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage werde vereinfacht, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führten oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzten. Dabei würden Wohnungseigentümer zugleich vor unverhältnismäßigen Kosten geschützt.
3. Die Organisation der Verwaltung werde effizienter. Zugleich werde der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
4. Die Qualität der Verwaltung werde erhöht, indem es der Gesetzgeber den WohnungseigentümerInnen ermögliche, die Verwaltung einem zertifizierten Verwalter zu übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen habe.
5. Die Online-Teilnahme an Versammlungen könne gestattet werden.
6. Das Streitpotential in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst würden. Lasse sich ein Streit nicht vermeiden, soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern.

Wie regelt das reformierte WEG die Kostenverteilung?

MIt Inkrafttreten des reformierten WEG können Wohnungseigentümergemeinschaften bauliche Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen, künftig mit einfacher Mehrheit beschließen. Damit wird es für die Wohnungseigentümer, die sich beispielsweise ein Mehrfamilienhaus teilen, beispielsweise eine Solarwärme-Anlage (Solarthermie), die Heizkosten sparen hilft, oder eine Solarstrom-Anlage (Photovolatik), die Stromkosten sparen hilft, zu installieren.

So regelt das reformierte WEG die Kostenverteilung dabei:

• Die Kosten der Sanierung tragen die Eigentümer, die der Sanierungsmaßnahme zustimmten.
• Wird die Sanierungsmaßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, tragen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG alle Eigentümer die Kosten – ausgenommen, die bauliche Veränderung ist unverhältnismäßig teuer.
• Sämtliche Eigentümer tragen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG auch dann die Kosten, wenn sich die Sanierungsmaßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiere. Wichtiger Anhaltspunkt hierfür sei der auch für modernisierende Instandsetzungen geltende 10-Jahres-Zeitraum.

Gut zu wissen: Nach § 20 Abs. 4 WEG dürften bauliche Veränderungen nicht beschlossen und könnten nicht verlangt werden, wenn diese dazu führten, dass die Wohnanlage grundlegend umgestaltet würde, oder, wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt würden.

Erleichterungen auch fürs Beschlüsse fassen auf der Eigentümerversammlung

Künftig werde auch das Beschlüsse fassen auf der Wohnungseigentümerversammlung leichter: Mit dem reformierten WEG sei diese unabhängig von der Zahl der anwesenden WohnungseigentümerInnen stets beschlussfähig. Die Einladung könne auf elektronischem Wege erfolgen. Darüber hinaus könnten Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtere.

Unser Fazit

Wer Teil der dezentralen Energiewende sein möchte, installiert sich Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie wie Solarthermie-Anlagen oder Photovoltaik-Anlagen. Für Hausbesitzer ist das eine einfache Entscheidung zwischen Ja und Nein. Für Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus war die Entscheidung bislang schwierig: Sie brauchten dafür einen einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Je mehr Eigentümer dazugehörten, desto schweiriger war dei Beschlussfassung. Mit der Reform des fast 70 Jahre alten WEG macht der Gesetzgeber es jetzt Wohnungseigentümern und -gemeinschaften leichter, energetische Sanierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen. Daumen hoch dafür!

Foto: rclassen / photcase