Was heißt Wirtschaftlichkeit? (Teil 2)

Nach dem wir euch im ersten Teil unserer Serie zur Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen in Neubau und Sanierung mit den theoretischen Grundlagen zum Begriff (Definition) und der grundlegenden Berechnung von Wirtschaftlichkeit vertraut gemacht haben, geht es heute um die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aus Sicht der verschiedenen an den Maßnahmen beteiligten Akteure. Dabei streifen wir auch das gesetzliche Wirtschaftlichkeitsgebot und erklären, was eine Lebenszykluskostenrechnung ist.

Am besten fangen wir gleich mit dem Letztgenannten an: Lasst uns schauen, was hinter dem gesetzlichen Wirtschaftlichkeitsgebot steckt! Für die folgenden Ausführungen ziehen wir erneut die aktuelle BINE-Themeninfo III/2017 heran, in der sich die Wissenschaftler des FIZ Karlsruhe – Leibnitz-Institut für Informationsinfrastruktur GmbH sich mit der „Wirtschaftlichkeit energieoptimierter Gebäude“ befassen und „Berechnungsmethoden und Benchmarks für Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft“ aufzeigen. Das Papier (24 Seiten) könnt hier downloaden.

Was ist das EnEG-Wirtschaftlichkeitsgebot?

Die Autoren der BINE-Themeninfo betonen darin die besondere Bedeutung des Wirtschaftlichkeitsgebotes gemäß dem Energieeinsparungsgesetz, kurz: EnEG. Das stelle demnach eine Rechtsgrundlage für die Energieeinsparverordnung, kurz: EnEV, dar.

Es gelte, dass alle Energie einsparenden Maßnahmen (Energiesparmaßnahmen) zwei Aspekten genügen müssen:

1. Die Energiesparmaßnahmen müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar
2. Die Energiesparmaßnahmen müssen wirtschaftlich vertretbar

Um die wirtschaftliche Vertretbarkeit von energiesparenden Maßnahmen überprüfen zu können, werde den Autoren zufolge eine Definition geliefert, die in der wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Praxis umstritten sei und demnach einer weiteren Interpretation bedürfe: Nach der in Frage gestellten Definition würden Anforderungen dann als wirtschaftlich vertretbar bewertet, wenn sich generell die erforderlichen Aufwendungen dafür innerhalb der üblichen Nutzungsdauer mit den eintretenden Einsparungen erwirtschaften ließen.

Die Autoren schreiben dazu, dass diese Definition der Perspektive eines selbst nutzenden Eigentümers entspreche, der infolge energiesparender Maßnahmen finanzielle Aufwendungen hätte und der von den aus den Maßnahmen resultierenden Einsparungen profitieren würde. Dies, so schreiben die Wissenschaftler weiter, treffe auf Vermieter jedoch nicht zu.

Für die Autoren der BINE-Themeninfo mache dies klar, dass die Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen beziehungsweise wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit von Energiesparmaßnahmen nicht bewertet werden könne, ohne deren

• Aufwand
• und Nutzen

konkret zu ermitteln und Ein- wie Auszahlungen im Lebenszyklus des Gebäudes den verschiedenen Akteuren zuzuordnen. Womit wir den Fokus auf die Akteure richten:

Die Akteure bei energiesparenden Maßnahmen in Neubau und bei Sanierungsprojekten

Gehe es um die Frage nach der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen in Neubau- und Sanierungsprojekten seien demnach folgende Akteure von Relevanz:

• individuelle und institutionelle selbst nutzende Eigentümer,
• Mieter beziehungsweise Nutzer,
• Vermieter
• sowie Anleger oder Anbieter von indirekten Immobilienanlagen wie Immobilienfonds

In der folgenden Grafik schlüsseln die Autoren der BINE-Themeninfo anschaulich auf, welche Kosten und welcher Nutzen für welche Akteure von Bedeutung sind. Aus der Grafik ließen sich demnach Unterschiede ablesen, die Konsequenzen für die Wirtschaftlichkeitsberechnung hätten: Und zwar beim

• Messen von Aufwand und Nutzen,
• Auswählen und Anwenden von entsprechenden Methoden,
• Interpretieren von Resultaten

Die Autoren merken zudem an, dass die makrookönomische Perspektive, sprich: die volkswirtschaftliche Betrachtung, eine Art Sonderstellung innerhalb der grafisch veranschaulichten Akteure einnehme: Demnach ließe sich hier

• einem Aufwand (zum Beispiel an Subventionen) oder einer steuerlichen Vergünstigung
• ein Nutzen (in Form von steuerlichen Einnahmen an anderer Stelle, In Form von Erhalt oder Schaffung einheimischer Arbeitsplätze oder in Form der Minderung der Importabhängigkeit bei Energieträgern)

gegenüberstellen. Hinzu käme das Verfolgen gesellschaftspolitischer Ziele, darunter

• die Ressourcenschonung,
• der Umweltschutz,
• der Klimaschutz.

Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen berechnen: Was ist eine Lebenszykluskostenrechnung?

Die Lebenszykluskostenrechnung erklären die Autoren des BINE-Themenpapiers uns so: Während der Lebensspanne von Immobilen würden demnach

• Ausgaben beziehungsweise Auszahlungen
• und mitunter auch Einnahmen beziehungsweise Einzahlungen anfallen.

Eine sogenannte Lebenszykluskostenrechnung würde genau diese erfassen und beurteilen. Die Autoren unterscheiden die Lebenszykluskostenrechnung in folgende zwei Varianten:

Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinn

Die Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne, die auf Englisch auch „Life cycle costing“, kurz: LCC genannt werde, fokussiere laut den Verfassern aufs Erfassen sämtlicher Kosten, also der Auszahlungen eines Gebäudes. Sie werde aus der Sicht eines

• Planers
• oder selbstnutzenden Eigentümers

erstellt, wobei das Ziel für beide Perspektiven sei, die Kosten innerhalb des Lebenszyklus zu minimieren. Um dies zu erreichen, analysiere man wie sich Baukosten und Nutzungskosten gegenseitig beeinflussen. Das Wissen darum fließe in die Optimierung des Entwurfs mit ein. Das Ganze ließe sich demnach dann in eine Kostenvergleichsrechnung überführen, wenn der Nutzen beider Varianten vergleichbar sei, wobei sich Einnahmen, die aus der Energielieferung an Dritte ergeben würden, als negative Kosten berücksichtigen ließen.

Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinn

Dagegen handele es sich bei einer Lebenszykluskostenrechnung im weiteren Sinne, die auf Englisch auch „Whole life costing“, kurz: WLC genannt werde, um eine Berechnung, die

• einerseits alle Kosten (Auszahlungen)
• und anderseits alle Einnahmen (Einzahlungen)

erfasse, um dann den finanziellen Aufwand, also die Auszahlungen, dem Nutzen, also den Einzahlungen, gegenüberzustellen. Dies, so schreiben die Autoren, würde der Sicht des Vermieters gleichkommen. Das Ergebnis ließe sich als Lebenszykluserfolg deuten und liefere eine Basis, auf der die Wirtschaftlichkeit von energiesparenden Maßnahmen bei vermieteten Objekten bewertet werden könne.

Fazit: Aus dem Vorgeschriebenen resultiert, dass wer die Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen in Neubauten oder Sanierungsprojekten aufgrund von Wirtschaftlichkeitsberechnungen beurteilen will, sich im Klaren darüber sein muss, dass er dabei eine Akteurs-Perspektive einnimmt. Welche Konsequenzen das für die Methodik zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen hat und inwiefern dabei unterschiedliche Anforderungen an die Eingangsgrößen zu berücksichtigen sind, das besprechen wir in Kürze. Bis dahin!

Grafiken: Doreen Brumme (Titel), BINE-Themeninfo III/2017, FIZ Karlsruhe – Leibnitz-Institut für Informationsinfrastruktur GmbH