Könnte eine teilweise Warmmiete die Wärmewende beschleunigen?

Bei der Energiewende hinkt der Gebäudesektor auch Anfang 2023 noch hinterher (wir berichteten). Zur klimafreundlichen Transformation des Gebäudesektors könnte ein sogenanntes Teilwarmmietenmodell grundsätzlich beitragen. Das ist das Ergebnis einer Studie unter der Leitung des Öko-Instituts e.V., die das Bundeswirtschaftsministerium in Auftrag gegeben hatte. Für eine Umsetzung in geltendes Recht bedürfe es neben der Entscheidung der Bundesregierung allerdings noch eine weitere Konkretisierung des Modells in seinen tatsächlichen und rechtlichen Einzelheiten, schreibt das Öko-Institut in der zugehörigen Pressemeldung.

Die Studie “Kurzgutachten ‘Warmmietenmodelle’ Abschlussbericht” (87seitiges PDF-Dokument), die ihr euch hier kostenlos aus dem Internet downloaden könnt,  skizziere laut dem Öko-Institut Grundzüge für ein Teilwarmmietenmodell und wäge sowohl umsetzungsrelevante als auch rechtliche Auswirkungen dessen ab. Demnach müssten Vermieter die Heizkosten im Gebäude tragen. Mieter würden einen festen Grundbetrag für Heizkosten bezahlen und Transferzahlungen erhalten, wenn sie ein besonders energiesparendes Heizverhalten an den Tag legten. Bei energetischen Sanierungen würden Gebäudeeigentümer direkt von den sinkenden Energiekosten profitieren.

Da gleichzeitig die Modernisierungsumlage in diesem Modell aufgehen soll, sei die Inanspruchnahme von öffentlicher Förderung für die energetische Sanierung eine zentrale Voraussetzung für den Erfolg, schreibt das Öko-Institut. Nur dann würden sich Sanierungen rascher rechnen und sich über Einsparungen bei den Energiekosten refinanzieren. Allerdings sei die Einführung einer Teilwarmmiete mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden.

Was ist das Teilwarmmietenmodell?

Laut dem in der Studie untersuchten Modell trügen Vermietende alle anfallenden Energiekosten in ganzer Höhe, unabhängig von jährlichen Schwankungen infolge schwankender Energiepreise oder vom tatsächlichen Energieverbrauch.

Mietende würden pro Monat und Quadratmeter einen Grundheizkosten-Betrag zahlen, der sich aus dem durchschnittlichen Energieverbrauch des Gebäudes in den vorherigen Jahren errechne. Parallel werde zudem der jeweilige Verbrauch der Mietenden erfasst und ein Ausgleich über Transferzahlungen zwischen den Mietenden erzielt, sodass energiesparendes Heizen weiterhin honoriert werde. Der Zahlungstransfer zwischen den Mietenden werde von Vermietenden oder von der Hausverwaltung organisiert.

Nach einer energetischen Sanierung entfalle die heute geltende Modernisierungsumlage. Stattdessen würden Mietende weiterhin die Grundheizkosten in gleichbleibender Höhe entrichten. Da dank der Sanierung weniger Energiekosten fällig würden, komme den Vermietenden die Differenz vollständig und direkt zugute.

In einer solchen Konstellation entstünden auf beiden Seiten Anreize zum Energiesparen, erklärt Dr. Sibylle Braungardt, Senior Researcher und Projektleiterin am Öko-Institut. Mietende würden demnach mit einer Anpassung des eigenen Heizverhaltens Energie und Kosten sparen , Vermietende mit der energetischen Sanierung des Gebäudes.

Teilwarmmietenmodell ist technisch und rechtlich machbar …

Das vorgeschlagene Teilwarmmietenmodell lasse sich dem Öko-Institut zufolge technisch ohne zusätzlichen Aufwand umsetzen, da die notwendige Messtechnik (Wärmemengenzähler beziehungsweise Heizkostenverteiler) bereits im Rahmen der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkV) für alle Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten vorgeschrieben sei.

Auch rechtlich sei das Modell demnach grundsätzlich umsetzbar, heißt es in der Studie. Sowohl die EU-Energieeffizienzrichtlinie als auch das deutsche Verfassungsrecht stünden einer rechtskonformen Umsetzung nicht im Wege. Voraussetzung dafür sei, dass eine formell-gesetzliche Grundlage geschaffen werde und man die Heizkostenverordnung anpasse. Darüber hinaus müssten mietrechtliche Vorgaben im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) und in der  Betriebskostenverordnung angepasst werden.

Umsetzung vom Teilwarmmietenmodell ist mit organisatorischem Mehraufwand verbunden

Das Öko-Institut weist jedoch darauf hin, dass die Einführung einer Teilwarmmiete mit einem erheblichen administrativen Aufwand verbunden wäre. So müssten beispielsweise alle bestehenden und neuen Mietverhältnisse angepasst werden, um die Grundheizkosten festzulegen.

Dieser zum Teil erhebliche Aufwand lasse zu Recht die Frage aufkommen, ob mehr Klimaschutz im Gebäudebereich auch mit weniger aufwändigen Anpassungen erzielt werden könne, sagt Braungardt. Das könne zum Beispiel mit der Umgestaltung der Förderung sowie der Absenkung der Modernisierungsumlage erreicht werden.

Bislang wird hierzulande das Kaltmietenmodell praktiziert

Heute werürden Investitionen in energetische Modernisierungen von den Gebäudeeigentümern getragen. Daraus resultierende Energieeinsparungen kämen dagegen direkt und ausschließlich den Mietenden zugute. Im Gegenzug könnten Vermietende Kosten für energetische Sanierungen über die sogenannte Modernisierungsumlage auf die Mietenden umlegen – bis zu acht Prozent der Kosten jährlich, maximal zwei bis drei Euro pro Quadratmeter.

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